Pignoramento Immobiliare 
Quando il Giudice da autorizzazione un pignoramento immobiliare vuol dire che precedentemente è stato emesso un “decreto ingiuntivo”,  la banca o un creditore deposita un estratto conto o una fattura come titolo del proprio credito, ma attenzione! Da solo non rappresenta la prova di un’esistenza del credito, il più delle volte le somme iscritte sono errate. Per tanto si fornisce la facoltà al debitore di avere 40 giorni di tempo per opporsi a tale richiesta e rideterminare il debito. La prima cosa da fare è verificare che gli importi siano effettivamente dovuti, questo non è compito del giudice. Per tanto se hai ricevuto un decreto ingiuntivo rivolgiti a noi rapidamente per pianificare l’opposizione.

Se non è stata impugnata alcuna procedura e l’immobile è arrivato in asta?  Ecco come evitare l’asta!  

Quando una casa è soggetta a pignoramento immobiliare, si va incontro ai seguenti rischi: 
- la perdita di gran parte del valore della casa
- la casa diventa invendibile sul mercato a causa dei rischi che comporta per il potenziale acquirente
- la casa, una volta venduta forzatamente all’asta, è praticamente perduta e con essa tutti i soldi investiti precedentemente. 

Quando una casa finisce all’asta e viene venduta, il ricavato della vendita viene distribuito ai creditori e, solo raramente, viene liquidato anche colui che ha subito la procedura del pignoramento esecutivo. Nella maggior parte dei casi infatti, il ricavato della vendita non riesce a saldare tutti i debiti, lasciando il pignorato in una situazione ancor più complessa: ancora debitore e senza casa. Il Pignoramento è una pratica molto complessa se non la si conosce. Pertanto è necessaria una preparazione specifica per affrontarlo e risolverlo. 

Come funziona l’Asta Giudiziaria 
L’asta giudiziaria è un’attività processuale attraverso la quale, a seguito di un esecuzione immobiliare o di un fallimento, un giudice dispone la Vendita Forzata, di uno o più beni del soggetto indebitato, con lo scopo di ottenere la liquidità necessaria per cercare di soddisfare i creditori. Di solito l’immobile viene pignorato a causa del mancato pagamento delle rate del mutuo, delle rate del condominio o dell’erario, e quando arriva all’asta è un vero e proprio dramma. 

Cosa succede davvero? 
Attraverso la Vendita Forzata l’immobile finisce nelle mani dell’autorità giudiziaria che stabilisce l’ordinanza di vendita. Un tecnico professionista viene incaricato della valutazione dell’immobile, mentre un legale, appositamente designato, si occupa della stima dei debiti. Solo in seguito a queste due valutazioni viene pubblicata una perizia anche online con l’avviso di vendita all’asta.
Ai sensi del nuovo Recovery Plan si cerca di introdurre procedure di semplificazione nell’espropriazione presso terzi. Questo significa che “il giudice potrà provvedere alla sostituzione del debitore nella custodia dell’immobile nominando il custode giudiziario entro quindici giorni dal deposito della documentazione catastale”. Questo significa che, se dovesse passare questa proposta, in 15 giorni il proprietario dell’immobile e tutto il suo nucleo famigliare verrà messo alla porta… fuori casa! Cosi procederà poi alla vendita al miglior offerente che si aggiudicherà la casa, con il grosso rischio di una pesante svalutazione. Ricordiamo, infatti, che, una volta la casa all’asta, non è garantito l’intero valore dell’immobile ma, in linea teorica, potrebbe presentarsi un solo acquirente e offrire una cifra inferiore al suo valore reale. 

Ti spiego perché 
Facendo un esempio pratico: alla banca devi ancora 100.000 euro per un immobile pagato 150 mila euro. La banca procede con il pignoramento è aggiunge le spese a quei 100 mila euro che diventano 140.000 euro. Attualmente il prezzo degli immobili si è abbassato quindi, a seguito della perizia del Tribunale l’immobile oggi vale 130.000 euro, verrà messo all’asta al valore di 130.000 detratto il 15% per l’acquisto in asta. Quindi al primo tentativo di vendita il prezzo sarà € 110.500,00  Solitamente la prima asta va deserta e per questo motivo è stata fatta una legge per cui è possibile offrire sin da subito un’offerta al ribasso rispetto al prezzo di vendita del 25% rispetto alla base d’asta, si chiamata offerta minima. Per tanto al primo tentativo di vendita potrebbe presentarsi un offerente che può acquisire l’immobile al prezzo di € 110.500,00 – 25% = € 82.835,00.

Già notiamo quindi un deprezzamento importante. Se non dovesse essere venduta in prima battuta, la seconda asta subirà un deprezzamento del 15% oltre alla possibilità di un’offerta minima in ribasso di un ulteriore 25%. Per tanto si decurterà un ulteriore 40%. Quindi 110.500 – 15% -  25% alla seconda vendita l’immobile potrà essere acquistato a € 70.000,00 Il risultato è un ribasso del 45%!  Se il debito originario richiesto dalla banca è di 1400.000 euro cosa succede? Non solo il debitore perde la casa ma continua ad essere debitore di 60.000 euro, ovvero i 140.000 mila euro iniziali meno i 70.000 della vendita dell’immobile. 

E come potrà saldare il restante debito? 
Il rischio è di entrare in un circolo da cui è quasi impossibile uscire:

Qual è la soluzione? 
Da anni mi occupo della gestione di pignoramento immobiliare con grande successo e soddisfazione da parte dei clienti che si sono affidati alla mia esperienza. In qualità di esperto in diritto Immobiliare e bancario opero per la chiusura definitiva della procedura legale, liberando definitivamente il pignorato dalle posizioni debitorie. Oltre alla completa risoluzione del problema e, laddove fosse possibile, reperire la liquidità di cui hai bisogno per ricominciare.

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